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Cómo empezar a invertir en bienes raíces

En 2015, Sahil Mehta ayudó a vender su primera propiedad en el área de Berkeley, California, a la edad de 18 años, ganando una comisión de alrededor de $2000. Consolidó su interés en realizar inversiones y ventas de bienes raíces, que solo creció en los años siguientes.

«Fue una sensación tan increíble, no por la cantidad de dinero sino por la sensación de logro», le dice Mehta a CNBC Make It.

Ahora, con solo 25 años, Mehta es copropietario de cinco propiedades de inversión con su hermano mayor, por un valor de alrededor de $ 9,4 millones. También trabaja a tiempo completo en Golden Gate Sotheby’s, ayudando a administrar y cerrar ventas.

Para ahorrar para su primera propiedad, Mehta trabajó en Sotheby’s mientras aún asistía a la Universidad de California, Berkeley. En 2017, él y su hermano, quien es su socio comercial, compraron su primera casa por $950,000. Los hermanos alquilan cuatro de las propiedades a estudiantes universitarios y familias, y operan una como Airbnb. Después de los pagos de la hipoteca y los impuestos a la propiedad, ganan alrededor de $ 25,000 por mes del alquiler, que se dividen en partes iguales.

Mehta dice que tuvo suerte de conseguir el trabajo en Sotheby’s en la universidad, lo que le permitió ahorrar una buena cantidad de dinero cuando aún era muy joven. Este año, está en camino de ganar alrededor de $350,000 con su trabajo diario. Él reconoce que los posibles inversionistas necesitan mucho dinero para entrar en el juego, y que obviamente es más fácil comprar propiedades cuando puedes dividir el costo con otra persona, lo que no todos pueden hacer.

También ha aprendido algunas lecciones costosas en el camino. Mehta compró un dúplex en enero de 2020 y planeó convertirlo en una vivienda unifamiliar, pero las ordenanzas de vivienda locales lo prohibían. Él estima que perdió decenas de miles de dólares antes de alquilar esa propiedad en Airbnb, y ahora se asegura de investigar antes de comprar.

Mehta y su hermano planean agregar más propiedades a su cartera en los próximos años. También están ahorrando para comprarles a sus padres una casa cerca de ellos en California. Mehta dice que es lo mínimo que pueden hacer por sus padres, quienes emigraron a EE. UU. desde la India y trabajaron arduamente para brindarles un futuro estable a sus hijos.

«No hay cosas proporcionales que pueda hacer por lo que han hecho por nosotros», dice. «Dicho esto, sin condiciones ni nada, haremos lo que podamos por ellos».

Aquí hay cuatro consejos de Mehta para aquellos interesados ​​en invertir en bienes raíces.

1. Elige un carril

Los pasos más importantes en la inversión inmobiliaria ocurren antes de comprar algo, dice Mehta.

«Todo está en la fase de planificación previa y luego se llega a un acuerdo cuando las piezas encajan», dice.

Para empezar, averigüe qué es lo que realmente le interesa comprar. Hay muchos tipos diferentes de inversiones inmobiliarias: viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares, bienes raíces comerciales y REIT (fideicomisos de inversión en bienes raíces), por nombrar algunos. Y dentro de cada categoría hay diferentes formas de ganar dinero, que incluyen voltear, piratear casas y más.

Cada estrategia viene con diferentes costos y riesgos. Invertir en un REIT es similar a comprar un fondo mutuo, por ejemplo, y requiere mucho menos tiempo y energía que alquilar una casa. Comprar propiedades «le da más control y responsabilidad», lo cual es más arriesgado pero también puede generar un mayor rendimiento, dice Mehta.

«Elija una opción adecuada en función de su posición financiera actual, apetito por el riesgo, experiencia y cuánto desea involucrarse», dice Mehta.

A la hora de elegir, ayuda entender tu «por qué», dice. Una vez que lo haga, elija la estrategia que se alinee con ella. «Todo el mundo tiene una motivación y un propósito diferente. Definir claramente qué es para ti te ayudará a navegar a través del ruido».

2. Haz los cálculos

No todas las propiedades inmobiliarias generan dinero automáticamente. Mehta dice que todo inversionista necesita «convertirse en un experto en el cálculo del flujo de efectivo y la realización del potencial de capital», algo que aprendió en su trabajo en Sotheby’s.

El flujo de efectivo en bienes raíces es la diferencia entre los ingresos de una propiedad y los gastos. Puede pensar en esto como el alquiler menos el pago de la hipoteca, pero ese no es el único costo que debe tener en cuenta en una propiedad de alquiler, por ejemplo. También hay gastos operativos y ahorros para futuras mejoras y reparaciones de emergencia, dice Mehta.

Mehta también considera cuánto más valor puede agregar a una propiedad a través de mejoras físicas. Eso podría incluir actualizar la cocina o remodelar el baño. Mehta y su hermano actualmente están agregando un segundo piso y una unidad en el patio trasero de una de sus propiedades, que él estima agregará alrededor de $1.5 millones al valor total de la propiedad.

3. Sea poco convencional

Todos tienen acceso a Zillow, Redfin y otros sitios de listados en línea. Si estás pujando por una propiedad que muchas otras personas están haciendo, es probable que no obtengas la mejor oferta, dice Mehta. «Es necesario pensar y trabajar fuera de la caja para tener una ventaja sobre la competencia», dice.

Mehta sugiere tratar de comunicarse directamente con los vendedores. «Personalmente compré mis dos primeras propiedades fuera del mercado, simplemente conducía por las calles de mi vecindario favorito y veía cómo se instalaban los carteles de venta antes de que las casas llegaran al mercado».

Mehta también sugiere conectarse con agentes inmobiliarios locales. A menudo saben lo que se incluirá en la lista antes de que realmente lo esté.

4. Hazlo con calma

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