¿Es rentable administrar un Airbnb? Esto es lo que necesita saber

Sally Miller dejó la América corporativa cuando nació su primer hijo para pasar tiempo con su familia en crecimiento. Pero esto también significó que los ingresos familiares se vieron afectados, por lo que comenzó a explorar formas de ganar dinero desde casa.

Hospedar su casa de cuatro dormitorios en San José, California, en Airbnb resultó ser un gran concierto secundario.

«Escribí nuestra lista de Airbnb para atraer a las familias, enfatizando el patio trasero, el vecindario seguro, los juguetes y el equipo para niños», le dice a CNBC Make It. Enumeró toda la casa por $500 la noche y con frecuencia alquilaba toda la casa durante una semana en el verano mientras su familia estaba de vacaciones por más de $3,000, dice.

«Alquilamos la casa de nuestra familia ocasionalmente», dice ella. «Este ingreso adicional fue de gran ayuda mientras trabajaba para establecer mi negocio en casa».

Este ajetreo común atrae a muchos que buscan ganar dinero con un activo existente: su hogar. Alrededor de la mitad, el 54 %, de quienes son dueños de su propia casa dicen que considerarían alquilarla a través de un servicio como Airbnb, según una encuesta reciente de 1,000 personas realizada por la compañía de datos de bienes raíces Clever. Y el 82% cree que esta es una buena estrategia para hacer dinero.

Los anfitriones de Airbnb ganan, en promedio, alrededor de $ 924 al mes, según una investigación del prestamista de bajo interés Earnest. Por supuesto, ese ingreso puede variar dramáticamente dependiendo de dónde se encuentre, con qué frecuencia alquila su lugar, la calidad de su hogar y los servicios que brinda.

«Puede configurar un Airbnb con su espacio existente y puede obtener un ingreso adicional decente», dice Danny Rusteen, fundador de OptimizeMyAirbnb.com y ex empleado de Airbnb. Dicho esto, Rusteen le dice a CNBC Make It que con esa mentalidad, probablemente tampoco te harás rico.

Y por cada historia como la de Miller, también hay historias de terror sobre invitados terribles, muebles rotos y enfrentamientos con la policía local. Un presentador se quejó recientemente de las vacaciones de primavera que destruyeron un condominio en Destin, Florida, después de «fiestear como estrellas de rock durante una semana».

«Todas estas plataformas, especialmente Airbnb, son realmente buenas para presentar anfitriones que pueden ganar mucho dinero, es muy fácil», dice Dan Weber, fundador de Airbnb Hell, a CNBC Make It. Pero requiere esfuerzo y el rendimiento depende de muchos factores, por lo que es como el viejo adagio: Espere lo mejor, planifique para lo peor.

Si va a ser anfitrión en Airbnb, HomeAway, Vrbo o cualquiera de los otros sitios de alquiler, vale la pena comprender la realidad antes de recibir a su primer huésped. Aquí hay algunos detalles clave que los expertos dicen que hay que tener en cuenta.

Incluso si su hogar es perfecto para usted, puede que no lo sea para los invitados. Por lo tanto, un poco de redecoración suele ser para eliminar el desorden y amueblar el espacio. Incluso si solo está alquilando una habitación libre, es posible que deba invertir en un nuevo marco de cama y colchón.

«Tienes que darte cuenta de que todo debe estar amueblado y debe ser bastante nuevo porque estás compitiendo con otros anfitriones de Airbnb», dice Weber. Él fija el costo en aproximadamente $1,500 por habitación, más otros $2,000 a $3,000 por el resto de la casa y las áreas comunes. Lo cual está a la par con las estimaciones de otros expertos.

Incluso si no está buscando convertirse en un superhost, hay algunos equipos básicos en los que Rusteen recomienda invertir:

• un sistema de entrada digital sin llave para facilitar que los invitados accedan a su lugar de forma remota (sin perder las llaves)
• WiFi y, dependiendo del tamaño de su apartamento, un extensor de red WiFi
• una televisión inteligente
• toallas extra (cuanto más empieces, menos necesitarás lavar la ropa)
• artículos de tocador como champú y jabón
• productos básicos de la despensa como sal, pimienta y condimentos.

Por supuesto, podría proporcionar muchas más comodidades, desde tablas de planchar hasta abridores de vino. Muchas veces, es posible que deba sentirlo y agregar elementos según lo necesiten sus invitados.

«Se trata de acostumbrar a sus invitados a su nuevo entorno, también conocido como su listado de Airbnb, lo más rápido posible», dice Rusteen, quien ahora administra varias propiedades en los EE. UU.

Las fotos pueden ser otra forma de «prepararse para el éxito», dice Rusteen. «Una de las primeras cosas que debes hacer como anfitrión es obtener fotografías profesionales». Puede esperar gastar de $ 100 a $ 200, en promedio, por una sesión. De hecho, puede encontrar fotógrafos para esto a través del programa profesional Google Street View.

Puede arreglárselas sin gastar mucho para rehacer su espacio. Miller, quien escribió un libro sobre sus experiencias, dice que gastó muy poco, pero dedicó bastante tiempo y trabajo.

«Arreglamos las cosas que necesitaban arreglarse, pusimos candados en algunos armarios y en la oficina (para poder guardar bajo llave los objetos de valor) y creamos una carpeta de información del hogar», dice ella.

Por lo tanto, es importante tener en cuenta que probablemente invertirá dinero o su tiempo, o ambos, para prepararse para alquilar su espacio.

Nunca se sabe realmente lo que sucederá una vez que lleguen sus invitados, así que asegúrese de proteger su inversión con anticipación. Y eso significa verificar que operará en el lado correcto de la ley y asegurarse de tener un plan de acción en caso de que algo salga mal.

El primer paso es dedicar algo de tiempo a investigar si es legal hospedar y qué requisitos debe cumplir. Por ejemplo, algunos anfitriones encontrarán que necesitan hacer un viaje hasta el ayuntamiento para completar algunos documentos.

«Muchas veces, la ciudad necesita estar informada de que estás alquilando tu espacio», dice Weber.

Y aunque tal vez podría dar la bienvenida a los invitados sin hacer este paso, puede ahorrarle dolores de cabeza más adelante. También asegúrese de verificar no solo las leyes locales, sino también las reglas y los estatutos que aplican las asociaciones de propietarios, las juntas de condominios y los propietarios.

Además, asegúrese de que su seguro cubra su nueva empresa. Los errores ocurren, por lo que es importante pensar en el futuro. Las grandes empresas como Airbnb, Homeaway y Vrbo brindan un seguro de responsabilidad civil que cubre hasta $1 millón, pero existen restricciones y puede ser un desafío presentar reclamos.

«Cualquier cosa por debajo de $ 50, solo págalo de tu bolsillo», recomienda Rusteen.

Si le preocupa que le dejen una factura por algún daño accidental costoso, Rusteen y Weber recomiendan comprar un seguro de alquiler a corto plazo. Y antes de comenzar a aceptar invitados, es una buena idea leer la letra pequeña de su póliza de seguro actual para propietarios o inquilinos. Algunas pólizas tienen estipulaciones de que los inquilinos adicionales pueden anular toda su póliza.

En general, si elige obtener un seguro adicional depende del nivel de riesgo con el que se sienta cómodo. Miller descubrió que, dada su situación, obtener un seguro de hogar para alquileres de Airbnb era extremadamente difícil y costoso. En su lugar, adoptó el enfoque de minimizar el riesgo examinando minuciosamente a sus invitados y pidiendo un depósito de seguridad.

Una de las mayores sorpresas para los anfitriones es la variabilidad de los ingresos, dice Rusteen. La mayoría de los anfitriones encontrarán que las reservas llegan en oleadas y que pueden terminar cobrando precios diferentes para la temporada alta y la temporada baja. «Tienes que ser capaz de digerir» las fluctuaciones en los ingresos de mes a mes, dice.

«No puedes simplemente decir: ‘Gané $300 esta semana, voy a salir a cenar'», dice Weber. En su lugar, debes entender que necesitarás $100 de esa reserva la próxima vez. semana cuando tienes que reemplazar algo que se rompió.

Y para muchos anfitriones, si su hogar no está ubicado en un punto de acceso de Airbnb, pueden verse en desventaja desde el principio. «Muchos aspirantes a anfitriones no entienden que el potencial de ingresos de su propiedad está determinado en gran medida por su ubicación y la demanda existente de viajes de Airbnb», dice Symon He, copropietario de LearnAirbnb, a CNBC Make It. Si bien la demanda de Airbnbs ha crecido significativamente en los últimos años, gran parte de ese crecimiento todavía se concentra en áreas que ya tienen una fuerte demanda de viajes, dice.

También hay que tener en cuenta que hay un compromiso de tiempo continuo. Por cada huésped que reserva, tiene conversaciones con otros cinco, dice Weber. En su experiencia, la forma de ganar más dinero es ofrecer alquileres a corto plazo y alquilar su espacio habitación por habitación, en lugar de todo el apartamento o la casa. Pero eso es mucho más trabajo.

«Si eres un profesional que trabaja, es muy inconveniente hacer eso», agrega.

Para Miller, el alquiler de Airbnb era un trabajo a tiempo parcial, por lo que se centró en obtener un número menor de reservas de varios días. Pero incluso una vez que tuvo más experiencia, pasaba de dos a tres horas por reserva, comunicándose con los invitados y preparando su casa ordenando.

También optó por pagar a limpiadores profesionales para que limpiaran la casa y hicieran las camas. «Para las personas que alquilan solo una habitación o hacen alquileres de tiempo completo, el tiempo de respuesta entre los huéspedes puede ser aún más rápido», dice. Por lo que un servicio de limpieza puede ser la mejor opción.

También tendrá costos de mantenimiento. Alrededor del 10% al 15% de cada reserva se destinará a algún tipo de reparación o mantenimiento continuo, como limpieza de alfombras y reemplazo de artículos perdidos o rotos. «La gente no tiene en cuenta el daño que ocurre con el tiempo: parte es puramente desgaste, parte es más intencional y más dramático», dice Weber.

Los anfitriones deben presupuestar sus gastos operativos generales para que oscilen entre un mínimo del 25 % y un máximo del 75 % de sus ganancias, dice He. Eso, por supuesto, depende del volumen de reservas y de la cantidad de operaciones que se externalicen, como la gestión de los servicios de listado y limpieza.

Los anfitriones que normalmente ganan más son los que tienen una mentalidad empresarial, que piensan en su alquiler como un negocio, dice Rusteen. «Es algo de trabajo, pero hay muchas ventajas [to becoming a host]con seguridad.»

La realidad es que convertirse en anfitrión tiene muchos beneficios, pero es importante tener en cuenta que para hacerlo bien, es necesario invertir algo de tiempo y quizás algo de dinero.

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